LE VALUTAZIONI DELLA BANCA
Le indagini bancarie sono numerose e con gli strumenti
elettronici di oggi possono arrivare più in profondità di quanto
si pensi.
Ecco le ricerche e le considerazioni che fa la banca prima di
approvare il finanziamento:
1. AFFIDABILITÀ DEI SOGGETTI
Moralità
La prima cosa che la banca cercherà di capire è se i richiedenti
sono persone affidabili.
Effettuerà perciò un controllo protesti (assegni o cambiali
pagati in ritardo) e un'indagine in Camera di Commercio per
verificare che non siano mai falliti.
Storia creditizia
Gli attuali sistemi di indagine creditizia
permettono di conoscere tutti i debiti in corso e perfino se in
passato è stata pagata in sensibile ritardo la rata di qualche
prestito.
Anche se è accaduto solo una o due volte ciò può provocare il
rifiuto del finanziamento.
2. CAPACITÀ DI RIMBORSO
Proporzione tra rata e reddito
Per accertare la capacità di rimborso degli aspiranti mutuatari
la banca analizzerà il loro reddito fiscale.
E' normalmente richiesto che la rata non superi 1/3 delle
entrate nette familiari decurtate dagli impegni finanziari in
corso.
ESEMPIO: una coppia guadagna 2.000 Euro mensili e sta pagando un
prestito per l'auto di 200 Euro mensili. Sottraendo i 200 Euro
dal reddito restano 1.800 Euro; dividendo questa somma per 3
(1/3) si ottengono 600 Euro, cioè la massima rata generalmente
accettata dagli istituti di credito.
Alcune banche tracciano criteri più rigidi pretendendo che il
rapporto massimo sia di 1/4, mentre altre più flessibili hanno
stabilito che il rapporto tra rata e reddito possa arrivare al
40/50%.
In caso di carenza, il reddito dei richiedenti principali può
essere integrato da quello di un familiare disposto a
intervenire come garante (fideiussore).
Continuità del reddito
L'altro aspetto connesso alla valutazione del
reddito è la sua continuità. Per questo i dipendenti con
contratto a tempo indeterminato ed i professionisti affermati
sono quelli che incontrano meno difficoltà nell'accesso al
mutuo.
Situazione difficile per i lavoratori atipici, cioè coloro che
intrattengono rapporti di lavoro temporanei.
Vita più dura anche per i lavoratori autonomi che operano in
settori considerati a rischio o quando l'inizio dell'attività è
recente.
Limiti di età
Le considerazioni tengono anche conto dell'età degli
interessati. Quasi tutte le banche pretendono che il rimborso
del mutuo non si estenda oltre il 75° anno di vita e solo in
pochi casi si può arrivare ad 80 anni.
3. GARANZIA IMMOBILIARE
Tipi
di immobile accettati
Qualunque finanziatore teme che le cose vadano
male. Per questo si salvaguarda con garanzie che lo proteggano.
A questo riguardo l'ipoteca non sarebbe una valida tutela se
riguardasse un immobile difficile da ricollocare sul mercato.
Per tale ragione le unità dotate di scarsa commerciabilità
vengono scartate. Si tratta di solito degli immobili rurali o di
quelli ubicati in aree di limitato interesse commerciale.
Di norma i terreni non edificati non vengono acquisiti in
garanzia. E ovviamente sono sempre escluse le costruzioni
realizzate abusivamente in tutto o in parte.
Un ultima osservazione riguarda la provenienza dell'immobile.
Qualora il proprietario l'abbia ricevuto per donazione ed il
donante non sia deceduto da almeno dieci anni, la banca tenderà
a rifiutare l'ipoteca sul bene.
Valore immobiliare
Il valore dell'immobile resta uno degli elementi cardine
dell'operazione.
Spesso vengono distinte le categorie di prezzo del mutuo proprio
in funzione del rapporto tra l'importo del finanziamento ed il
valore immobiliare. In tal caso le migliori condizioni vengono
riservate agli interventi fino al 60%, mentre le più onerose
riguardano le proporzioni comprese tra l'80% e il 100%, rapporto
oltre il quale è difficile andare.
Il valore viene attestato dalla perizia che un esperto redigerà
dopo avere visitato l'immobile e giudicato il suo livello di
commerciabilità, soprattutto in virtù dell'ubicazione e dello
stato di manutenzione generale.
4. CURIOSITÀ: Perché non basta la garanzia ipotecaria?
Perché tante storie? Se non pago si prendono la casa!
E' la conclusione che molti traggono considerando le garanzie
che la banca acquisisce con l'ipoteca.
La realtà è però più complessa. I tempi della giustizia italiana
per la vendita all'asta dell'immobile sono in media di sette
anni, col risultato che sommando al debito gli interessi di mora
maturati nel frattempo e le spese legali, quasi sempre si
raggiungono importi superiori al ricavo finale della vendita.
Oltre a ciò i mutui vengono spesso "venduti" dalla banca,
liberando risorse per concederne altri, ma quelli problematici
si vendono in perdita.
Insomma, mentre un mutuo pagato bene è sicuramente un buon
affare, un cliente in difficoltà produce quasi sempre un danno
economico diretto e indiretto. Da qui la volontà di prestare
soldi solo a chi potrà rimborsarli puntualmente con ragionevole
certezza.
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